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和记娱乐大厅,广州中心城区大户型500万元起步,换大屋还是买多一间房?

发布日期:2020-01-09 14:52:35  
如果要换房,是单纯选择面积“大大大”还是买多一间房?目前市中心,单方售价几乎没有4万元以下的供应;而新一轮城市规划中部分纳入主城区的番禺、黄埔,目前单方售价分别已经在3.5万元以上及2.5万元以上。但其中占比最高的,毫无疑问是“大四房”。也就是说,市中心入手一套大户型的门槛最低也要将近500万元。

和记娱乐大厅,广州中心城区大户型500万元起步,换大屋还是买多一间房?

和记娱乐大厅,如果要换房,是单纯选择面积“大大大”还是买多一间房?曾经“细屋换大屋”是改善型换房客的追求目标,然而,在大户型入手门槛越来越高的大背景下,“n+1”、“咬合复式”、“下沉叠墅”等创新户型给了换房客更多的选择方向:总面积相差不大的前提下,可以多一间房,这也就意味着,高性价比换房之后,家庭成员可以有更灵活的居住空间。

改善型置业需求也在逐渐分化。除了高端购房者,无论何种目的置业,最重要的还是看总价支付能力。目前市中心,单方售价几乎没有4万元以下的供应;而新一轮城市规划中部分纳入主城区的番禺、黄埔,目前单方售价分别已经在3.5万元以上及2.5万元以上。因此改善型换房的客户,主要以功能改善型(即面积控制,多一间房)为主。据合富研究院监测显示,120平方米左右的四房相比140平方米以上的四房,其销售速度明显快很多。

120平方米成“分水岭”

数据统计显示,2019年上半年,全市成交均价27288元/平方米,中心区成交占比提高,拉动整体价格结构性同比上升6%。

现时,广州一手住宅市场的大户型“卖的慢”。根据合富研究院《2019广州商品住宅后续市场展望》,从上半年1-6月成交结构看,现时市场上主流需求为套均面积100-120平方米的产品;据合富研究院统计,7月初市场库存为套均面积120-145平方米的产品,存货产品面积明显大于需求,其中以天河、海珠、白云、从化、黄埔、番禺尤为明显,预计这种供需结构的矛盾将制约下半年成交。

楼市成交中,面积与客群成反比关系,面积越大的户型,置业群体越小,相对的,销售速度越慢。从统计数据可以明显看到,120平方米成为一道“分水岭”:往下,进入主流户型;往上,卖的慢。

据了解,120-145平方米的户型区间,除了传统的“大四房”,还包括部分别墅甚至“大三房”。但其中占比最高的,毫无疑问是“大四房”。

回顾“全面二孩”放开的时候,“大四房”户型随即成为市场热议的焦点,被认为是“二孩”家庭换房的热门。事实上,在此之后,房企主推了不少“大四房”户型,成交占比也有明显上升。为何现在“大四房”没有想象中的受到换房客追捧?是需求下降了吗?

大户型入手门槛提高

反观二手住宅交易市场,有这样一组数据:2019年上半年,120平方米以上的改善型户型成交占比逐步上升,截至2019年6月,120平方米以上户型成交占比高达15.3%,同比大增5.1%。为何一手大户型卖的慢,而二手市场的大户型成交走高?

“不能简单理解为一手的大户型需求被分流去了二手市场,”合富研究院高级分析师冯佩云在接受采访时表示,改善型置业者在一手和二手市场的需求有很大差别,相对于一手楼盘,二手楼的配套、区位等方面确实有优势,例如:为了孩子读书而换房的家庭,更看重的就是学位,在这方面的资源对比上,二手大户型明显有优势。

不过,这从另一个侧面说明,广州市场对“大户型”的需求还是存在的,只是一手市场120平方米以上的大户型难卖。“说到底是一手大户型的入手门槛比较高,”冯佩云分析,目前市中心,单方售价几乎没有4万元以下的供应;而新一轮城市规划中部分纳入主城区的番禺、黄埔,目前单方售价分别已经在3.5万元以上及2.5万元以上。也就是说,市中心入手一套大户型的门槛最低也要将近500万元。

时间已经进入2019年的下半年,据合富研究院统计,下半年,广州一手市场的入市项目,大部分是在2016年高价时期拿地的,也就是说,新增供应的总价趋高。上半年增城、黄埔、南沙为全市贡献了62%的成交,是广州成交三大主力区域;而下半年,这三大主力区域的高地价项目占全区供应的40%-60%,新货总价走高,预计一定程度影响全市的成交量。

随着高价项目陆续入市,大户型的入手门槛也将水涨船高。

改善型置业的不同选择

实力型的换房客,“一步到位”是他们的选择。而对于价格敏感型的改善型置业者而言,单纯追求“换大屋”就面临预算不够的问题,于是,“性价比”就成为他们首要的考虑因素。冯佩云也表示,“功能改善型”是现在改善型置业的主流。

所谓“功能性改善”就是面积控制,在总面积和总价有限的情况下,多出一间房,比如:“n+1”户型。

常见到的“n+1”户型多是开发商赠送面积的一种手段。“n”是房产证上标明的房间数,“1”是开发商赠送的空间,对于这个赠送空间,购房者可以改造成一个完整的房间,可做书房、阳光室或卧室。但是开发商赠送的这个“1”是不计入购房者的产权范围的,购房者只有使用权。对于购房者来说,“n+1”户型扩大了房子的可使用面积,同时一般具有很高的改造性,购房者可以自由发挥。购房者通过改造可以将赠送的面积改造成原户型不具备的功能区,让更多的功能得到了实现。

从对面积“大大大”的追求,转向对居住空间功能性的要求,改善型置业群体的需求也在分化。

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下半年广州中心区一手楼整体供应减少

2019年《关于广州市2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告》显示,国有土地使用权出让收入预算微1276.7亿元,2019年上半年完成529亿元,完全按预算方案,下半年仍将出让748亿元国有土地使用权。从广州供地蓝皮书未出让商品住宅用地分布来看,近六成的地块分布在主城区;“淡市推靓地”,预计下半年政府为保证完成年度土地出让目标,将推出更多的主城区商品住宅用地。

根据合富研究院《2019广州商品住宅后续市场展望》,下半年,广州一手市场预计将推4万套新货,加上9万套的库存,下半年广州市商品住宅市场供应总量充裕。其中,86%的新货集中在外围:下半年新货主要分布在东片的增城及黄埔(占全市共42%),南沙供应量较大(占22%);相比而言,北片的花都和从化供应占比不大、不足2成。中心区供应持续稀缺,下半年新货占全市仅14%,且主要集中在荔湾,其他中心区域均缺少新货。由于热销的90-120平方米三至四房产品供应有减少,500万元以上高总价项目供应增加,业内预计下半年成交放缓。

中心区整体供应减少。天河仍靠兰亭盛荟、珠江花城两大项目支撑区域供应;海珠广纸新城进入尾货期令区域供应明显减少,新增供应以高价项目为主;白云近年出让的土地缺席下半年,新货不足千套;荔湾供应充裕,广钢新城板块仍是供应主力,其次为大坦沙2盘;白云区预计多个近两年出让的地块因施工进度未能跟上,项目将缺席下半年,令整体新货不足1000套。

外围区方面,黄埔整体供应较上半年有提升,知识城200万以下供应增加,刚需客户可选择性更多;成熟的科学城板块将有全新盘大壮名城入市。

增城下半年供应保持充裕,空间格局有变化:紧邻黄埔知识城且长期缺货的中新板块下半年有多个全新盘入市;价格较低的仙村-石滩板块持续有新货补给下半年供应充足,新塘及荔城仍为主力供应板块。教育城板块随着大盘碧桂园富士康科技小镇清盘而供应占比减少,同时更靠近黄埔知识城的中新板块下半年将有多个全新盘入市,中新板块凭借区位优势(位置更靠近市区、规划利好、交通便捷等),相同价格下,对于市区外溢客户更具吸引力;价格较低的仙村-石滩板块下半年持续有新货补给,预计区域热度可保持。

南沙下半年整体供应增加:三大热销盘补给充足、且整体素质较上半年要好;明珠湾-灵山岛将有首批居住项目入市,预计将引起市场关注。

【记者】许蕾

【实习生】 卢琳绵

【作者】 许蕾

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

 
 
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